不動産を持つなら、一棟のアパートか、区分マンションの一室か。購入価格や利回りを見るだけでは、自分に合う方を決めにくいと思います。
勤務医として比べたいのは、購入後に残る現金と、診療を続けながら引き受けられる負担です。どちらかを一律に勧めるのではなく、所有する範囲から順に整理してみます。
一棟目の実体験に、区分所有の制度や管理に関する公的資料を合わせて整理します。
持つ範囲と自分で決められる範囲が違う
一棟投資は建物全体を、区分投資はマンションの一室などの専有部分を所有します。区分では共用部分の持分や敷地の権利も関係します。土地が所有権か借地権かを含め、取得する権利は物件ごとに確認します。
| 比較する点 | 一棟不動産 | 区分マンション |
|---|---|---|
| 管理の判断 | 建物全体の管理方針を自分で決める範囲が広い | 共用部分は管理組合を通じて判断する |
| 修繕の備え | 屋根や外壁など建物全体の費用を準備する | 修繕積立金と専有部分の費用を分けて準備する |
| 空室の影響 | 複数戸で家賃を得るが、立地や建物のリスクは共通 | 一室だけなら、その部屋の空室中は賃料収入がない |
| 運営の確認 | 管理委託先の報告や工事の内容を確認する | 賃貸管理に加え、管理組合の運営状況も確認する |
区分なら建物全体のことを考えなくてよい、というわけではありません。国土交通省も、区分所有者には管理組合の一員として、総会への参加や管理費・修繕積立金の支払いなどの責務があると説明しています。
空室と修繕は起きたときの負担で考える
一棟のうち一室が空いても、ほかの部屋から家賃が入る場合はあります。ただし、同じ地域で需要が落ちたり、建物に問題が出たりすれば、複数の部屋に影響します。戸数だけで安全とは判断できません。
区分も、異なる地域や建物に複数室を持てば、リスクの分かれ方は変わります。一棟と区分一室では、投資額も借入額も戸数も違うため、単純には比べられません。まず、空室が何か月続くと家計から補う必要が出るかを、具体的な金額で確認します。
一棟では、屋根や外壁などの工事費を自分で用意します。区分では修繕積立金を払っていても、増額や一時金が必要になる可能性があります。また、共用部分の積立金で、自分の部屋の給湯器交換や原状回復まで賄えるとは限りません。管理規約で負担範囲を確認し、専有部分の分は別に備えます。
購入費から売却まで同じ項目で比べる
最初に見るのは、頭金に仲介手数料、登記・融資費用、取得時の税金などを加えた必要資金と、支払い後に残る現金です。区分は一般に必要資金を抑えやすい一方、価格は立地や築年数、規模でも大きく変わります。少ない頭金で買えることだけを利点にしない方がよいと思います。
保有中は、家賃収入から空室による減収、管理費用、修繕、元利返済、税金を差し引いた年間の手残りを比べます。区分では、管理組合に払う管理費と、入居者対応などを任せる賃貸管理の委託料を区別します。一棟では、手残りの一部を将来の修繕用に自分で残し、全額を生活費に回さないようにします。
詳しい計算は、家賃収入と返済から手残りを計算する方法にまとめています。
融資は金利だけでなく、返済期間や借入額もそろえて確認します。変動金利なら金利上昇時、勤務を減らす予定なら給与減少後も試算します。医師として融資を受けられることと、持ち続けられることは別です。
売却時も、価格から借入残高、売却費用、税金を引いた後の現金を見ます。一棟は建物全体をまとめて売るのが基本で、区分は所有する一室単位で売却を考えます。ただし、区分でもすぐ売れるとは限らず、どちらも予定どおりに売れない場合に備えます。
私が一棟目で気にしていたのは購入後の現金
私が一棟目を検討したときは、融資条件が出てもすぐには決められませんでした。自己資金を入れた後に残る現金が気になり、空室や修繕、返済、税金を考慮して、何度も手残りを計算しました。将来売却した場合の試算も行いました。
これは一棟が誰にでも合うという根拠ではありません。私には、購入後の物件運営と生活を数字でつなげる作業が必要だったのだと思います。今後は勤務を減らす選択肢も含めて考えていたため、物件の持ち出しを補うためだけに働き続ける計画にならないかを、特に気にしていました。
本業と両立できる管理体制を確かめる
管理を委託しても、修繕の見積もりや報告を確認する時間は必要です。緊急時の連絡先、どの金額から所有者の承認が必要か、月次報告で何が分かるかを聞いておきます。区分では、管理組合がどう運営されているかも確認します。
その負担が今の働き方に合わないなら、インデックス投資と不動産投資の比較も含めて、持ち方を考え直してよいと思います。
建物全体の運営を自分で判断したく、そのための資金と修繕への備えを確保できるなら、一棟が候補になります。一室単位で投資額を考えたい場合は区分も候補ですが、管理組合での意思決定や、空室中の支払いを受け止められるかを確認します。どちらも、実際の価格と購入後に残る現金、本業と両立できる負担かどうかで判断したいと思います。
相談前に資料と質問をそろえる
確認する資料は、一棟では建物の状態と修繕履歴、区分では管理規約、長期修繕計画、総会の議事録、積立金残高や滞納状況です。共通して、賃貸契約と実際の収支、融資条件も見せてもらい、次の点を質問します。
・空室や修繕費も含めると、年間の手残りはいくらになりますか。収支の試算を見せて頂けますか。
・管理会社に任せられる業務と、所有者が判断することを教えて頂けますか。管理費用も確認したいです。
・似た条件の物件の売却事例はありますか。成約価格と、売れるまでにかかった期間を教えて頂けますか。
会社の説明の受け止め方は、勤務医の不動産会社選びに書いています。
まずは、購入前に確認すべき数字を使い、購入に回すお金と残すお金を書き出してみてください。分からない点を確認し、納得できる条件がそろわなければ、今回は買わないという判断もあってよいと思います。
参考資料
制度や管理の説明と筆者の実体験を確認するための資料です。参照日 2026年10月4日。
区分所有者の管理への関与、管理組合、管理規約、管理費と修繕積立金。
第7条から第11条の専有部分と共用部分、第21条の管理、第25条から第28条の費用。実際の管理規約を置き換えるものではありません。
修繕積立金の不足による一時金負担や増額の可能性。
金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について
長期の事業収支とリスクを検討する必要性。2019年公表資料であり、現在の融資条件や承認可能性の根拠にはしていません。
不動産投資の1棟目に大きな自己資金を入れてよいか 私が確認した判断基準
筆者の一棟目での融資、手元資金、空室と修繕、税引後の現金、売却時の試算の経験。
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