一棟アパートの管理は、購入した会社に引き続きお願いしています。購入と管理を一貫して任せているので、この記事は複数の管理会社を使い比べたレビューではありません。
任せた後も、毎月の清掃や収支表、修繕・退去に関わる連絡を確認し、必要な費用を確認・承認する作業は残ります。その経験から、管理会社を検討するときは、管理料に加えて「自分にどのような判断が残るか」を知ることが大切だと思います。
ここでは私の運用と、これから委託先を比較する場合の一般的な確認項目を分けて整理します。特定の会社の順位づけや推奨は行いません。
1 まず管理を任せる範囲をそろえる
「管理を一通り任せられる」という説明でも、会社ごとに対象となる業務は異なります。入居者募集、家賃回収、滞納時の対応、共用部の清掃や点検、退去時の立ち会いなど、必要な仕事を分けて確認しましょう。
例えば、清掃なら実施する場所と頻度、滞納なら誰がいつ連絡し、どこから別の対応になるのかまで聞きます。窓口となる会社と、現場で作業する会社が違う場合には、連絡先と責任の範囲も確認したいところです。
国土交通省の管理受託契約の記載例でも、業務内容や頻度、再委託、報酬、送金、報告、契約終了などが整理されています。候補会社に同じ項目を質問するための参考資料として使えます。ただし、これは記載例であり、どの会社にも同じ条件が適用されるわけではありません。 国土交通省の記載例
2 管理料と追加費用を分けて見る
管理料は、割合だけでなく計算の対象を確認します。家賃だけなのか、共益費も含むのか。最低料金や空室時の扱い、消費税の表示もそろえないと、同じ条件で比較できません。
募集に関する費用、更新時の事務費、清掃や点検、退去対応、修繕の手配などについても、基本の管理料に含むものと別途必要なものを分けます。修繕工事の費用と、手配などにかかる報酬も区別して確認すると分かりやすくなります。
候補会社へは同じ業務範囲で見積もりを依頼し、退去や修繕がある年の追加費用も確認します。割合の低さだけでなく、自分の物件で想定される年間の支出を比べたいところです。
3 修繕の承認方法と緊急時の対応を決める
私の場合、修繕や退去の連絡を受けたら内容を確認し、必要な費用を承認しています。管理を任せていても、費用の判断まで何も見ずに済むわけではありません。
通常の修繕では、工事内容、見積もり、実施時期をどう確認するか。一定額を超える場合に事前承認が必要か。相見積もりを取れるか。完了後には何を報告してもらえるか。この流れを確認します。
一方、漏水など被害の拡大を避けたい場面では、毎回の承認を待てないことも考えられます。連絡がつかない場合に行う応急対応と、その後の報告方法を決めておくことが大切です。金額の上限だけでなく、何をもって緊急とするかも、具体例で確かめると認識のずれを減らせます。
4 募集と報告の内容を実物で確かめる
最近は二部屋で立て続けに退去がありましたが、一か月程度で原状回復から入居付けまで対応していただき、大変助かりました。ただし、これは私の今回の事例です。通常必要な期間や、他の物件でも同じ期間で決まることを示すものではありません。
管理会社の対応地域に入っていても、その地域や物件の種類にどれくらい対応しているかは別の確認点です。空室募集では、掲載先や募集条件の提案方法、問い合わせが少ない場合の見直し方を聞いてみましょう。
募集条件の変更前に相談があるか、途中経過をいつ知らせてもらえるかも確かめます。家賃を下げれば収支にも影響するため、手残りの計算とつなげて考えます。計算の方法は関連記事「家賃収入・返済・減価償却から『本当の手残り』を計算する方法」で整理しています。
報告書は、個人情報を含まない見本を見せてもらうと比較しやすくなります。入金と未収、差し引かれた費用、修繕の内容、入居者対応など、知りたい情報を読み取れるかを確認します。分からない点を問い合わせやすいかも大切です。
5 送金と契約終了まで確認する
家賃の送金日は、融資返済などの支払日と合わせて確認したいところです。費用を差し引いて送金する場合には、その内訳と確認方法も聞きます。預かった家賃や敷金の管理方法についても、説明を受けておきましょう。
契約期間、更新方法、解約の予告期間、解約時の費用も比較項目です。管理会社を変更する際に、鍵、契約書類、預かり金、修繕履歴などをどのように引き継ぐか、入居者への案内を誰が行うかまで確認できると、後の混乱を減らせます。
なお、ここで扱う管理委託と、事業者が借り上げて転貸するサブリースでは契約の仕組みが異なります。管理料と借り上げ賃料を同じ物差しで比べず、提示された契約の種類を確かめてください。契約の解釈や解約をめぐって不安がある場合は、個別の書面をもとに専門家へ相談することも必要です。
まとめ 自分に残る判断まで含めて比較する
管理会社を比較するときは、同じ業務について「含まれるか」「いくらかかるか」「誰が判断するか」を並べると、違いが分かりやすくなります。紹介された会社であっても、自分が理解できる形で説明を受けたいところです。
まずは候補会社へ聞く項目を一枚にまとめ、業務範囲、費用、修繕承認、報告、送金、解約を確認してみてください。管理を任せた後に自分へ残る確認や判断を把握することが、診療と両立できる運営を考える一歩になると思います。
コメント