前回の記事では、不動産の減価償却について、できるだけシンプルに整理しました。
建物の取得費を何年かに分けて経費にする。その結果、不動産所得が赤字になれば、一定の条件のもとで給与所得と損益通算できる場合がある。勤務医のように給与所得が大きい人にとっては、非常に魅力的に見える仕組みです。
しかし、ここで一つ、避けて通れない疑問があります。
減価償却によって今の税金が減ったとしても、その税金は本当に「なくなった」のでしょうか。
今回は、不動産投資でよく語られる「節税」と「税の繰延べ」の違いについて、私なりに整理してみたいと思います。
減価償却をすると、建物の取得費も少しずつ減っていく
まず、前回のおさらいです。
建物を購入すると、その取得費を一定の期間に分けて減価償却費として必要経費に計上します。
たとえば、建物部分が5,000万円で、非常に単純化して毎年500万円ずつ減価償却するとします。1年目に500万円を経費にし、2年目にも500万円を経費にする。これを続けていけば、税務上の建物の取得費は少しずつ小さくなっていきます。
ここが重要なところです。
減価償却費として経費にできる一方で、その分だけ、将来その建物を売却するときに使う取得費の金額も小さくなっていきます。つまり、今だけを見れば税負担を抑えられても、将来売却するときの税金に影響する可能性があるということです。
売却したときには「いくらで買ったか」だけでは決まらない
不動産を売却した場合の利益は、非常に単純化すると、売却価格から取得費と売却費用を差し引いて計算されます。
ただし、建物については、購入時の価格をそのまま取得費として使えるわけではありません。所有している間に減価償却した分を反映した金額が、売却時の取得費の計算に使われます。
たとえば、建物を5,000万円で取得し、その後2,000万円を減価償却していたとします。非常に単純化すれば、建物部分の取得費は3,000万円まで小さくなっていることになります。そのため、同じ価格で売却したとしても、減価償却をしていなかった場合より、売却時に計算される利益が大きくなる方向に働きます。
これが、「減価償却で税金が減った分は、結局あとで払うだけではないか」と言われる理由の一つです。
「節税」と「繰延べ」は同じではない
ここで、「節税」と「税の繰延べ」は分けて考えた方が分かりやすいと思います。
節税という言葉からは、本来払うはずだった税金そのものが小さくなる、というイメージを持ちやすいと思います。一方、税の繰延べは、今払う税金を少なくして、その課税が将来に移る、という考え方です。
減価償却には、この繰延べの側面があります。今の所得税を抑えられたとしても、将来売却すれば、そのときの譲渡所得が大きくなる可能性がある。
そう考えると、「減価償却を取れば、その分だけ必ず得をする」というのは、少し単純すぎる見方だと思います。
それでも、今と将来では課税の仕組みが同じとは限らない
ただし、「繰延べなら意味がない」と単純に考えるのも違うと思っています。
なぜなら、今の所得に対する課税と、将来不動産を売却したときの課税では、税金がかかる時期だけでなく、課税の仕組みそのものも異なるからです。
勤務医として高い給与所得がある時期には、減価償却による不動産所得の赤字を一定の条件のもとで給与所得と損益通算することで、現在の課税所得を抑えられる場合があります。
一方、不動産を売却して生じる土地・建物の譲渡所得は、給与所得とは分けて課税されます。さらに、所有期間によって税率も大きく変わります。
土地や建物は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得として扱われます。
税率をざっくり見ると、長期譲渡所得は所得税と住民税を合わせて約20％、短期譲渡所得は約39％です。これに復興特別所得税などが加わります。
つまり、短期間で売却する場合と、長く保有してから売却する場合とでは、売却益に対する税負担にかなり大きな差があるということです。
「購入してから5年たてば長期になる」という単純な判定ではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される点にも注意が必要です。
このように、今の所得税を減らしたとしても、将来まったく同じ仕組みで同じ税率の税金を払うとは限りません。
減価償却を考えるときには、今の税負担だけでなく、保有期間や出口まで含めて考える必要があると思います。
売却しなければ、どうなるのか
もう一つ重要なのが、必ず売却するとは限らないという点です。
不動産投資では、購入時から数年後の売却を前提にする人もいれば、家賃収入を長く受け取りながら保有を続ける人もいます。
長期保有するのであれば、「数年後に売却して税金を精算する」という前提そのものが変わってきます。
もちろん、だから税金を考えなくてよいという意味ではありません。将来売却する可能性もあれば、建て替えや相続など、別の形で資産を引き継ぐこともあります。
ただ、減価償却の効果を考えるときには、どのような出口を想定しているかによって評価が変わってくる、ということです。
減価償却だけを見て物件を選ばない
ここまで考えると、やはり減価償却だけで不動産投資を判断するのは危険だと思います。
減価償却を大きく取れる。今の所得税が大きく下がる。それだけを見れば、とても魅力的に見える物件もあるかもしれません。
しかし、家賃収入が少ない、修繕費が大きい、借入返済後に現金が残らないのであれば、投資そのものとしては厳しくなります。
私が重視しているのは、前の記事でも書いた通り、まずキャッシュフローです。
減価償却は、そのうえで得られる税務上の効果として考える。この順番を逆にしないことが大切だと思っています。
「繰延べだから意味がない」とも限らない
減価償却は、税金を完全に消してくれる仕組みではありません。将来の売却まで考えれば、税の繰延べという側面があることは理解しておく必要があります。
では、後で課税される可能性があるのなら、わざわざ今の税負担を減らす意味はないのでしょうか。
私は、そうは考えていません。
なぜなら、資産形成において、今手元にあるお金と、10年後に手元に入るお金は、同じ価値ではないと考えているからです。
今手元に残った現金を再投資できれば、その間に資産やキャッシュフローを大きくできる可能性があります。
私自身、減価償却が税の繰延べという側面を持つことを理解したうえで、それでも不動産投資に大きな意味があると考えました。
次回は、なぜ私が「税の繰延べでも意味がある」と考えているのか。自分の資産形成の考え方とあわせて書いてみたいと思います。
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