前の記事では、私がなぜ不動産の減価償却に注目したのかを書きました。
勤務医として収入を増やしても、所得が高くなるほど税負担も大きくなります。その一方で、不動産には家賃によるキャッシュフローだけでなく、減価償却という仕組みがあります。私自身、この仕組みを知ったことが、不動産投資に強く興味を持つきっかけの一つになりました。
ただ、「減価償却」という言葉は、最初は少し分かりにくいと思います。今回は、私が不動産投資を始める前に理解した内容を、できるだけシンプルに整理してみます。
減価償却とは、建物の購入費を何年かに分けて経費にする仕組み
たとえば、賃貸用のアパートを購入したとします。不動産の価格には、大きく分けると「土地」と「建物」が含まれています。
土地は減価償却の対象になりません。一方、建物は時間の経過とともに価値が減っていく資産として扱われます。
そのため、建物の取得にかかった金額を、購入した年に一度に経費にするのではなく、一定の期間に分けて毎年経費として計上していきます。これが減価償却です。
国税庁でも、不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算され、その必要経費の代表例として固定資産税、損害保険料、修繕費と並んで減価償却費が挙げられています。
現金が出ていかなくても、経費になる
私が減価償却に最も魅力を感じたのは、この部分でした。
建物を購入したときには、当然その取得代金を支払っています。しかし翌年以降、減価償却費を計上するたびに、その金額と同じだけ現金が銀行口座から出ていくわけではありません。それでも税務上は、その年の必要経費として計上できます。
ここが、修繕費や管理費などとは少し違うところです。
修繕費なら、100万円を経費にするためには、基本的には実際に100万円を支払っています。一方で減価償却費は、過去に取得した建物の費用を各年に配分しているため、その年の現金支出とは一致しません。
つまり、「現金の動き」と「税務上の利益」が違ってくるということです。
私はこの点を理解したとき、不動産投資を見る目がかなり変わりました。
家賃収入があっても、税務上は赤字になることがある
不動産所得は、家賃などの収入から必要経費を差し引いて計算します。非常に単純化して考えてみます。
年間の家賃収入が1,000万円、管理費や修繕費などの実際に支払った経費が500万円、さらに減価償却費が600万円あったとします。
すると、
1,000万円－500万円－600万円＝マイナス100万円
となります。
実際の現金収支だけを見れば、この単純化した例では、
1,000万円－500万円＝500万円
が残ります。
しかし税務上の不動産所得は、減価償却費まで含めるため赤字になる。このような状態があり得ます。
ただし、実際の不動産経営では、ここから借入元本の返済など、税務上の経費にはならない現金支出もあります。さらに、金利、空室、修繕なども考える必要があります。
ここで伝えたいのは、
「キャッシュフローがプラスであること」と「税務上の所得がプラスであること」は同じではない
ということです。
不動産所得が赤字になると、給与所得と通算できる場合がある
ここが勤務医にとって重要な部分です。
不動産所得で赤字が生じた場合、一定の条件のもとで、その損失を給与など他の所得から差し引く「損益通算」ができます。
国税庁も、不動産所得の損失は原則として他の黒字所得から差し引ける一方、土地等を取得するための借入利息に相当する部分など、損益通算できないものがあると説明しています。
たとえば、他の所得が2,000万円あり、損益通算できる不動産所得の赤字が500万円あったとします。
非常に単純化すれば、課税を考える所得が2,000万円から1,500万円へ下がる方向に働きます。
所得が高い勤務医にとって、この差は小さくありません。私が減価償却に注目したのも、この仕組みがあったからです。
だからといって、赤字を作ればよいわけではない
ただし、ここは私自身かなり大事にしているところです。
減価償却によって税務上の所得が赤字になることと、実際の不動産経営でお金を失うことは全く別です。
私は、「税金を減らすために赤字の物件を買えばよい」とは考えていません。
実際に毎年100万円の現金を失って、その結果として税金が30万円減ったとしても、資産形成として意味があるとは思えないからです。
私が求めているのは、実際のキャッシュフローはプラスでありながら、減価償却によって税務上の所得を抑えられる状態です。
だからこそ、物件を選ぶときには減価償却より先に、家賃収入から返済や経費を差し引いても現金が残るかを確認しています。
減価償却は、不動産投資そのものを成立させるものではありません。
収益を生む不動産を持ったうえで使える、税務上の仕組みだと私は考えています。
減価償却で税金は「消える」のか
ここまで読むと、「それなら減価償却を大きく取れる物件ほど得なのではないか」と思うかもしれません。
私も、この仕組みを理解した当初から非常に魅力を感じました。
ただし、もう一段考える必要があります。
減価償却によって今の所得を圧縮できても、税金そのものが永久に消えてなくなるとは限らないからです。
特に物件を将来売却する場合、減価償却した金額は売却時の税金にも影響します。
つまり、減価償却には、現在の税負担を軽くする一方で、将来の課税に影響する「税の繰延べ」という側面もあります。
では、単なる税の繰延べであれば、わざわざ減価償却を使う意味はあるのでしょうか。
次の記事では、この「税の繰延べ」について、もう少し詳しく整理してみたいと思います。
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